MTXD - TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến đối với dự thảo chính sách, biện pháp đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án đầu tư xây dựng chậm triển khai, tồn đọng kéo dài. Dự thảo đề xuất cho phép một số công trình xây dựng sai phép được tồn tại có điều kiện, thay vì buộc tháo dỡ toàn bộ như cách xử lý thông thường nhằm xử lý những vi phạm có khả năng khắc phục, đồng thời hạn chế lãng phí tài sản xã hội và bảo đảm trật tự quản lý đô thị.

TP Hồ Chí Minh đề xuất Dự thảo các công trình sai phép có thể được tồn tại nếu đáp ứng một số điều kiện - Ảnh đồ họa: AI

Trong nhiều năm qua, TP. Hồ Chí Minh có không ít dự án nhà ở, nhà xưởng, khu dân cư, công trình thương mại và công trình hỗn hợp bị đình trệ do vi phạm trong quá trình đầu tư, xây dựng. Một số công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, hình thành tài sản trị giá hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng nhưng vẫn chưa thể hoàn thiện thủ tục pháp lý do sai khác về giấy phép, thiết kế, quy hoạch hoặc trình tự đầu tư xây dựng.

Tình trạng này khiến doanh nghiệp không thể khai thác đầy đủ giá trị tài sản, người mua nhà gặp khó khăn trong việc xác lập quyền sở hữu, chuyển nhượng hoặc thế chấp. Trong khi đó, việc tháo dỡ toàn bộ công trình có thể gây thiệt hại kinh tế lớn, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc làm và nguồn thu ngân sách.

Trước thực tế đó, TP. Hồ Chí Minh đang đề xuất cơ chế đặc thù theo hướng đánh giá tổng thể, phân loại mức độ vi phạm và xem xét khả năng khắc phục. Những công trình đáp ứng đầy đủ điều kiện có thể được cho phép tồn tại, nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Đáng chú ý, phạm vi xem xét được đề xuất mở rộng đối với các công trình, dự án tồn đọng kéo dài, phát sinh trước ngày 1/10/2026. Đây là điểm mở rộng so với cơ chế trước đây, vốn chủ yếu xem xét một số trường hợp vi phạm phát sinh từ ngày 4/1/2008 đến trước ngày 15/1/2018 theo các quy định liên quan.

Việc mở rộng thời gian xem xét được kỳ vọng tạo cơ sở giải quyết nhiều trường hợp phát sinh sau năm 2018, đặc biệt là những công trình sai phạm trong quá trình điều chỉnh thiết kế, thay đổi công năng hoặc thi công không đúng giấy phép.

Tuy nhiên, đây mới là nội dung dự thảo đang được lấy ý kiến, không đồng nghĩa với việc mọi công trình vi phạm đều được hợp thức hóa hoặc mặc nhiên được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo định hướng của dự thảo, cơ chế cho phép công trình sai phép tồn tại không được áp dụng đại trà mà phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về đất đai, quy hoạch, chất lượng xây dựng và an toàn.

Trước hết, công trình phải được xây dựng trên đất có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, công trình không được vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang giao thông và các không gian công cộng cần được bảo vệ.

Đây là điều kiện nền tảng nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để hợp thức hóa công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện pháp lý hoặc lấn chiếm không gian công cộng. Những vi phạm nghiêm trọng liên quan đến đất đai và hành lang bảo vệ công trình vẫn phải được xử lý theo quy định.

Bên cạnh đó, công trình phải bảo đảm an toàn chịu lực, chất lượng kết cấu, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; không gây ảnh hưởng đến công trình liền kề và không có tranh chấp. Đối với nhà xưởng, công trình thương mại, nhà ở nhiều tầng và công trình hỗn hợp, việc kiểm định chất lượng phải được thực hiện bởi tổ chức có đủ năng lực, với kết luận chuyên môn rõ ràng.

Về tình trạng thực tế, chính sách hướng đến những công trình đã hoàn thành, đưa vào vận hành, sử dụng hoặc đang dừng thi công theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính, kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và các nguyên nhân khách quan khác.

Như vậy, trọng tâm của cơ chế là phân biệt giữa những sai phạm có thể khắc phục và những vi phạm nghiêm trọng không thể chấp nhận về quy hoạch, đất đai, an toàn công trình và lợi ích công cộng.

Một trong những nội dung có tác động trực tiếp đến doanh nghiệp là quy định về việc nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp, được dự thảo xác định bằng 50% giá trị phần diện tích sàn xây dựng vi phạm.

Đối với công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, số tiền phải nộp được tính bằng tổng diện tích sàn vi phạm nhân với đơn giá một mét vuông theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký, nhưng không thấp hơn suất vốn đầu tư đối với công trình cùng loại, sau đó nhân với tỷ lệ 50%.

Đối với công trình không nhằm mục đích kinh doanh, căn cứ tính toán là tổng diện tích sàn vi phạm nhân với chi phí xây dựng một mét vuông theo dự toán được duyệt, nhưng không thấp hơn suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền ban hành, sau đó nhân với 50%.

Trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc dự toán được duyệt, số tiền thu lợi bất hợp pháp sẽ được xác định theo suất vốn đầu tư đối với công trình cùng loại, cùng cấp do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Chẳng hạn, một công trình kinh doanh có 2.000 m² sàn vi phạm, đơn giá xác định là 15 triệu đồng/m², thì giá trị phần sàn vi phạm là 30 tỷ đồng. Theo tỷ lệ 50%, số tiền phải nộp lại là 15 tỷ đồng.

Cách tính này nhằm bảo đảm chủ đầu tư không được hưởng lợi từ phần diện tích xây dựng vi phạm, đồng thời hạn chế tình trạng khai báo giá trị công trình thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính.

Đáng lưu ý, khoản tiền nộp lại số lợi bất hợp pháp không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được miễn tiền phạt hành chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng không làm mất đi trách nhiệm pháp lý của các tổ chức, cá nhân liên quan đến hành vi vi phạm.

Với cơ chế này, TP. Hồ Chí Minh hướng đến mục tiêu vừa xử lý nghiêm hậu quả vi phạm, vừa bảo toàn giá trị những tài sản có khả năng tiếp tục khai thác. Đây cũng là cơ sở để các chủ đầu tư từng bước hoàn thiện pháp lý dự án, thay vì để công trình tiếp tục tồn đọng hoặc phải tháo dỡ, gây lãng phí lớn cho xã hội.

Hoàn thiện pháp lý công trình sai phép và bài toán khơi thông nguồn lực đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh

TP. Hồ Chí Minh đang đề xuất cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn cho các công trình xây dựng sai phép và dự án đầu tư tồn đọng kéo dài. Theo định hướng của dự thảo, những công trình đáp ứng điều kiện về đất đai, quy hoạch, chất lượng và an toàn có thể được xem xét tồn tại, nhưng chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan.

Đây được xem là giải pháp nhằm giải quyết tình trạng nhiều công trình đã hình thành, thậm chí đưa vào sử dụng nhưng chưa thể hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Thay vì buộc tháo dỡ toàn bộ gây lãng phí tài sản, Thành phố hướng đến phương án xử lý linh hoạt, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích kinh tế, kỷ cương pháp luật và quyền lợi cộng đồng.

Theo dự thảo, sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính, nộp lại số lợi bất hợp pháp và các khoản tài chính liên quan, chủ đầu tư phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình.

Trên cơ sở kết quả kiểm định và việc đáp ứng các điều kiện cần thiết, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét xác nhận sự phù hợp về quy hoạch, kiến trúc; cấp mới hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh thiết kế xây dựng và xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định.

Đối với những công trình đang dừng thi công, nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép và thiết kế xây dựng. Tuy nhiên, những hạng mục không phù hợp quy hoạch hoặc không bảo đảm an toàn vẫn phải được xử lý theo quy định pháp luật.

Như vậy, cơ chế đặc thù không đồng nghĩa với việc cho phép giữ nguyên toàn bộ công trình vi phạm, mà chỉ xem xét những trường hợp có khả năng khắc phục và đáp ứng yêu cầu quản lý.

Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách có thể giúp nhiều dự án chuyển từ tình trạng tài sản tồn tại nhưng chưa hoàn chỉnh về pháp lý sang trạng thái đủ điều kiện khai thác, sử dụng và thực hiện các giao dịch hợp pháp.

Điều này cũng mang ý nghĩa thiết thực đối với người mua nhà, người thuê mặt bằng và các tổ chức tín dụng. Khi pháp lý dự án được hoàn thiện, quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng chuyển nhượng và thế chấp tài sản sẽ có cơ sở rõ ràng hơn, góp phần giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan.

Bên cạnh việc xử lý công trình vi phạm, dự thảo còn đề xuất cơ chế tháo gỡ đối với các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính chậm triển khai.

Theo đó, trường hợp nhà đầu tư hiện tại không đủ năng lực thực hiện, UBND TP. Hồ Chí Minh có thể ban hành văn bản chấm dứt hoạt động đầu tư của nhà đầu tư cũ và lựa chọn nhà đầu tư mới theo hình thức chỉ định. Nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký, Thành phố ưu tiên đơn vị cam kết thời gian thực hiện dự án ngắn hơn.

Cơ chế này nhằm hạn chế tình trạng dự án bị đình trệ kéo dài do nhà đầu tư thiếu năng lực, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển hệ thống giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước và các công trình hạ tầng thiết yếu khác.

Một điểm đáng chú ý là các nhà đầu tư dự án thành phần vẫn có thể được xem xét tiếp tục giao đất, cho thuê đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về hợp đồng, đăng ký dự án, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính, không phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng thực hiện của nhà đầu tư hạ tầng trục chính.

Cách tiếp cận này giúp phân tách trách nhiệm và tiến độ giữa các dự án, tránh tình trạng một dự án chậm triển khai kéo theo hàng loạt dự án khác bị đình trệ.

Tuy nhiên, việc lựa chọn nhà đầu tư mới cần được kiểm soát chặt chẽ về năng lực tài chính, kinh nghiệm, tính minh bạch và trách nhiệm thực hiện. Tiến độ cam kết phải đi đôi với khả năng triển khai thực tế, tránh tình trạng thay thế nhà đầu tư nhưng dự án tiếp tục chậm trễ.

Việc cho phép một số công trình sai phép tồn tại có điều kiện có thể mang lại những tác động tích cực đối với kinh tế Thành phố. Trước hết, chính sách góp phần giải phóng nguồn lực đang bị đóng băng trong các dự án tồn đọng, giúp doanh nghiệp tiếp tục khai thác tài sản, duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm và đóng góp ngân sách.

Thị trường bất động sản cũng có cơ hội bổ sung nguồn cung nhà ở, mặt bằng thương mại, nhà xưởng và các công trình dịch vụ. Đối với doanh nghiệp, một cơ chế xử lý rõ ràng sẽ giúp giảm sự bất định về pháp lý, tạo điều kiện xây dựng kế hoạch kinh doanh và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Về phía Nhà nước, việc thu tiền phạt vi phạm hành chính và khoản tiền thu lợi bất hợp pháp có thể tạo thêm nguồn thu ngân sách. Thay vì chỉ xử lý vi phạm rồi buộc tháo dỡ toàn bộ công trình, Thành phố có thể vừa yêu cầu chủ đầu tư khắc phục hậu quả, vừa tạo điều kiện khai thác hiệu quả tài sản đã hình thành.

Dù vậy, chính sách cũng tiềm ẩn nguy cơ tạo tâm lý xây dựng sai phép rồi chờ cơ chế hợp thức hóa. Nếu không có giới hạn và biện pháp kiểm soát phù hợp, điều này có thể làm suy giảm kỷ cương trong quản lý xây dựng, gây bất bình đẳng giữa doanh nghiệp tuân thủ pháp luật và những chủ đầu tư cố tình vi phạm.

Do đó, Thành phố cần phân loại rõ mức độ vi phạm, xây dựng quy trình kiểm định độc lập, công khai phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính và làm rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân liên quan. Đồng thời, cần đặc biệt chú trọng bảo vệ quyền lợi người mua nhà, người thuê mặt bằng và người sử dụng công trình, không để việc hoàn thiện pháp lý ảnh hưởng đến diện tích sử dụng chung, quyền lợi cộng đồng hoặc an toàn các công trình lân cận.

Việc công khai danh mục dự án được xem xét, kết quả kiểm định, nghĩa vụ tài chính và tiến độ hoàn thiện hồ sơ cũng là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tiêu cực, bảo đảm chính sách được triển khai minh bạch và thống nhất.

Có thể thấy, điểm cốt lõi trong đề xuất của TP. Hồ Chí Minh không phải là hợp pháp hóa hành vi xây dựng sai phép, mà là tìm phương án xử lý phù hợp đối với những công trình có khả năng khắc phục, bảo đảm an toàn và không xâm phạm lợi ích công cộng.

Nếu được thiết kế chặt chẽ và triển khai minh bạch, cơ chế đặc thù này có thể góp phần khơi thông nguồn lực đầu tư, giảm lãng phí tài sản, giải quyết các dự án tồn đọng và cải thiện môi trường kinh doanh.

Không hợp pháp hóa hành vi vi phạm, nhưng cũng không nhất thiết phá bỏ một công trình có thể khắc phục, bảo đảm an toàn và phù hợp lợi ích chung. Xử lý nghiêm trách nhiệm, khắc phục đầy đủ hậu quả và khai thác hiệu quả tài sản xã hội cần được xem là những mục tiêu song hành trong quá trình phát triển đô thị bền vững.

Phan Hải - Trần Lập